一、苏东坡的两个锦囊成就了高俅
苏东坡时任大宋影响力最大的官方报纸《东京邸报》的总编辑兼主笔，并且还是大宋朝最具影响力的地产策划机构——大宋天下纵横营销策划研究院的发起人、最大股东和首席顾问。苏学士能写一笔绝妙好文，他的那些诗词和出差之余的旅途见闻如《念奴娇·赤壁怀古》、前后《赤壁赋》更是脍炙人口，妇孺皆知，是人不是人的都能叨叨两句”明月几时有，把酒问青天”、”山高月小，水落石出”、”清风徐来，水波不兴”什么的。在房地产理论界，苏学士更是声名煊赫，他的一系列总称为”苏式营销理论”的创新理论如”水平营销”、”房地产营销中的STP理论”、”地产营销CS理论”和评论性文字为大宋的房地产改革和房地产行业的健康发展指明了方向，提供了理论依据。被誉为大宋房地产改革”启蒙者”和”当代最伟大的理论派地产营销专家”。
当高俅拿着高风文的书信找到苏学士的时候，苏学士正在同一个二十来岁模样器宇轩昂、衣饰华美的少年以及一帮小厮们蹴鞠。高俅不敢作声，只得侍立一旁。看了一会儿之后，高俅不禁脚痒，而且说实在话场上的那帮兄弟叫法也忒臭了，都不知道几炷香的工夫都过去了，还居然没射一脚！
正思忖间，突然那少年一脚劲射，毬似脱缰之马、离弦之箭一般超高俅飞来。只见高俅不慌不忙，一个“苏秦背剑”闪过来毬，电光火石之间伸脚一钩，将毬稳稳卸下，随后大展脚法，分别用双脚、大腿、胸脯、肩膀以及头接连颠了数十百下，看得大家眼睛都直了。高俅有意卖弄本事，突然一脚怒射将毬射向毬门，只见那毬打在门柱之后竟似长了眼睛一般落回高俅身旁，高俅不慌不忙用脚卸下来毬，又一次将毬射向毬门，毬中柱之后复又沿原路弹回。如是凡十数次方将毬停于脚下，掸掸衣衫，朝众人拱手一揖。
好半晌，众人才回过神来，纷纷鼓掌喝彩。那少年赞道：”好脚法！”
……
列位可知那少年是谁？这少年唤作端王赵佶，乃神宗皇帝第十一子、当朝哲宗皇帝御弟，当然，还是以后的误国之君宋徽宗。合该高俅发迹，这次美丽的邂逅不久，端王便正式成了大宋的皇帝，高俅也由于它的一些对于房地产的论断得到了道君皇帝的赏识，一举成为了东京置业集团的董事长兼总经理，明晃晃、响当当的地产大腕。其中元人施耐庵所著之《水浒传》中对此事有较为详尽的描述，有意的各位看官可以翻出看看。——自然，这是后话了。
当苏东坡得知高俅的来意之后，苏东坡不禁皱起了眉头：收下他吧，自己已经宣布闭关，不再收弟子了；并且着高俅似乎面相不正，并非忠厚贤良之辈，若其以后闯下什么大祸，岂非败坏了自己名声？不收，那高风文高教头的面子又驳不得。正踌躇间，旁边的秦少游瞧出了端倪，把苏东坡拉至一旁，并附耳嘀咕了几句。苏东坡一听大喜，道：此计甚妙！妙！
第二天，苏东坡把高俅叫到面前，说道：小高啊，本来你叔叔，我的朋友，高风文高教头发话了，照顾好你那是自然，可是我现在年事已高，身体不好，并且念书会很累得，看你的样子你应该不大喜欢念书吧？高俅点点头：是啊，俺最讨厌念书了，在家的时候我宁愿去踢皮球也不愿意念书。苏东坡道：那就对了。所以啊，我也不难为你，我给你推荐个好去处。还记得昨天那青年人么？他是当朝皇上的御弟端王，看你鞠蹴的好，你就去做他的亲随伴当吧，以后也好谋个一官半职的。
高俅那自然是没什么意见，乐得自由快活。苏东坡有转念一想，觉得不妥：这高风文高教头把高俅交托给自己了，自己就这么转手甩给别人，似乎有些不好，以后见了面双方面皮上都难受啊。于是苏东坡又拿出两个锦囊，交与高俅说道：我这里有两个锦囊，其中有些关于营销策划方面的秘籍，你拿去熟读了，好好烂记于胸，贯通融会，管保你日后在房地产营销这一行受用不尽。
高俅口中忙不迭道谢，磕头作揖完毕，回到自己房间收拾好行囊，便去投奔端王去了。
自那以后高俅便日日陪伴端王蹴鞠跑马、饮酒玩乐，一直到这个端王赵佶坐上了皇帝，成了微妙道君皇帝宋徽宗。道君皇帝继位以后，自然不会亏待高俅这个玩伴，于是便补了高俅一个缺，让他做了户部的一个侍郎。这时候当初苏东坡给高俅的那两个尘封已久的锦囊便派上了用场，高俅打开第一个锦囊，从中拿出几张已经发黄的草纸，但仍然能够看出是一本书，封面上写着几个大字：水平营销——营销创新全攻略，高俅小心翼翼地翻开，逐字逐句地读了起来：
水平营销——营销创新全新攻略
我们的市场营销已经到了急需新思路的转折点。
在最为发达的市场，基本的营销策略（如：市场细分、目标锁定、市场定位）日渐暴露出不足之处。企业在不断细分的市场中继续细化，最终的结果将是市场小得无利可图。
而水平营销正是一种营销创新的理论架构，旨在获得消费者不可能向企业要求或建议的点子，将帮助企业在产品愈加同质化和超竞争的市场中立于不败之地。
传统营销和水平营销的比较
市场营销创新有两种截然不同的路径：一种是在某一特定市场内部做调整，另一种是通过对产品做适当改动来产生新用途、新情境、新目标市场以开创新类别，从而重组市场。
前一种称为纵向营销，也就是传统营销。在市场界定过程中，它通过采取市场细分和定位策略，调整现有的产品和服务，以使市场多样化。它通过系列和逻辑思维过程，也就是纵向思维过程，从宏观过渡到微观。
后一种称为水平营销。水平营销是将已知信息进行重组，通过更不具选择性，但更富探索性、可能性和诱导性的创新思维，从微观过渡到宏观。
比如毛毛娃娃。本朝太祖开宝年间，辽人耶律德容看到女儿把纸娃娃想象成各种大人的角色，耶律突发奇想，设计出一种可以激发小女孩编织梦想的娃娃。于是耶律德容发明了以她女儿”毛毛”命名的时尚偶像娃娃。一代巨星毛毛正式诞生了。
这里描述的新产品、新服务都不是来自固定的类别市场，而是每一种都开拓了新的类别市场。水平营销与传统营销并无优劣之分，它们一个纵向，一个横向，共同搭造出企业营销战略的立体框架，没有纵向营销的后续支持，水平营销也无法落实、无法实现。
创造力并不是魔法
创造性思维遵循三个简单步骤：选择一个焦点；进行横向置换以产生刺激；建立一种联结。
焦点可以是我们关注的东西、亟待解决的问题、要达成的目标或一个简单的物体，例如：”花”。横向置换是对逻辑思维顺序的一种中断，例如：对”花会凋谢”的横向置换结果是”花永不凋谢”。对焦点进行横向置换通常会产生一个联结中断，即一个空白。这个空白就是创造力的来源，就是我们的刺激。
我们的大脑是一个自我组织的系统，它要求建立不中断的联结。假如两个互不相关的想法在我们大脑中出现，我们的思维就会做出必要的跳跃，直到建立一个合理的联结为止。
例如：如果我们要置换”花”这个概念直到它与”永不凋谢”这个想法一致，我们就会由此想到：假如是用布或塑料做的，就不会凋谢。这样我们就找到了一个新概念：”假花”。于是联结建立了，空白也就消失了。这正是创造力的来源。创新是联结两种大体上没有任何明显或直接关系的想法后的产物。
当你发现并理解创造力的运转方式时，它就没有神秘可言了。创造力并不是一种魔法般的能力，它只是上述每个人都能学会的三个步骤的结果。
水平营销的三个步骤
在使用水平营销以前，先要选定是以产品还是以服务为起点。选定了产品或服务之后，我们再来看水平营销的三个步骤：
第一步：在营销中选择一个焦点
在传统的纵向营销中，有三个层面可以作为水平营销的横向发展平台，分别是市场定义层面、产品层面，以及营销组合层面。
产品层面包括：实际的解决方案（什么）；市场层面包括：功能或需求（为何）、消费者和购买者（谁）、用途或情境（何时、何地、和谁在一起）；而营销组合层面并不关心这些问题，它只关心如何去销售产品。水平营销的过程是对这些因素中的一种进行横向置换。
第二步：制造营销空白
水平营销的基础就是制造空白。没有空白，就没有水平营销。假如发生置换后没有产生空白，就表明我们正在进行的是纵向营销，而不是水平营销。空白的存在要求我们必须跳过它，制造空白的唯一方法是暂时中断逻辑思维。以下是制造空白的六种基本方法：替代、反转、组合、夸张、去除、换序。
现在，用同一事件来说明这六种技巧。我们以”在七夕给爱人送玫瑰花”（聚焦于产品）为例——替代：七夕送柠檬。反转：一年之中除七夕外，每天都送玫瑰花。组合：七夕送玫瑰花和铅笔。夸张：七夕送大把玫瑰花（扩大夸张）或七夕只送一朵玫瑰花（缩小夸张）。去除：七夕不送玫瑰花。换序：七夕由被爱的人向其倾慕者送玫瑰花。
所有的操作都引出了不合理的逻辑结果，它们显得荒唐，因为它们都产生了一个空白。然而如果能够制造空白，水平营销就成功了一半！
第三步：建立联结
对于已经产生的不合逻辑的刺激，我们应当具体分析，以提取其中有价值的信息。为此，有必要进行价值评估。进行价值评估的技巧有三种。
1.逐步跟踪刺激的购买过程
可以想象一下刺激所引起的整个购买过程，从需求确定环节，经过诸如：信息收集、购买决定、产品使用等环节，直到购买后行为环节。想象一个假设的购买者如何完成整个过程，然后将想象的情境作为”历史”记录下来。在每一步中都得记下有价值的点子或刺激的特征，以及那些会使我们的”历史”更为真实的改进方法。
例如：让我们想象一下瓦子里有一对情侣，他们买了爆米花，但是因为黑暗而看不清楚（点子：荧光爆米花）。他们坐下来吃爆米花，现在感到口渴。于是他们点了饮料（效用：吃爆米花引起口渴，那么提供免费的爆米花就可以卖出更多的饮料）。
联 结：
这样就解决了空白的问题。爆米花公司的商机便是说服瓦子在桌子或吧台上摆放免费的爆米花。人们会吃爆米花，然后会觉得口渴。要知道，多卖一份饮料所带来的利润相当于卖出近5份的爆米花，而撒上彩盐的爆米花就是荧光爆米花。
2.提取有用和积极的事物
首先在不合理的刺激中寻找积极因素。随后我们可以忘掉这些刺激，采用其它方法来产生那些积极效果。以顾客购买后又总会退回的画为例。
若顾客对他们所购买的画总是不满意，他们可能不得不退回所买的画，画廊也必须退钱。这是消极的效果，所以应该抛开它。另一种效果是：他们可能要求换货，这样就有一幅不同的画挂在客厅里了！这是积极的，因为这样他们仍只需支付一幅画的钱。我们就利用这个积极的构思：只付一幅画的钱，但可以每次更换一幅。现在，忘掉刺激，想一想实现这个构思的方法。
联 结：
画廊将提供一种新的服务——租画。
3.找一个可能的情境
找一个可能的情景（环境、身边的人、地点、时间、场合）来使刺激产生意义。然后，移动或改变刺激，直到它适合情境为止。
下面以夫妻冷战时送玫瑰花为例。适合送玫瑰花的一个情境是男女双方有一方想道歉（通常是男方）。这样，送玫瑰花便是表明他感到抱歉，想要和好。
联 结：
在这里，得有一个为人们接受的具体的沟通代码，所以必须通过广告推广来教育消费者。为了与七夕区别开来，可以推销这样的点子：5朵白玫瑰代表着”s-o-r-r-y”这5个英文字母。如果消费者都知道了，那么每对夫妻每年就可能会买一两次5朵白玫瑰（除七夕送花之外）。这是一个新增销售量的例子。
事实上，水平营销过程有三种结果：一是旧产品、新功能，其效果是扩大营销领域，如表达歉意的玫瑰花。二是新产品、新功能，其效果是创造一个新的市场或类别，如荧光爆米花。三是新产品、旧功能，其效果是创造一种新的亚类别，这样的例子不胜枚举。
高俅读得脑袋发胀，不懂。但是还是耐着性子读完了。遥遥头自言自语道，读书真累，还是蹴鞠舒服啊！歇息了一会儿，又打开第二个锦囊，跟第一个相似，也是一本古书，高俅又耐着性子将其读完：
值得重视的几种房地产营销理念
品牌营销
随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产产品也不例外。当前业界普遍存在的一个误解是将房地产的品牌效应简单地等同于案名效应，片面注重楼盘的案名设计，而忽视了对房地产这种复杂商品在质量、服务、功能等方面进行全方位的品质提升。
同时，由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，不少开发商不愿进行较长时间的品牌营造，过多借助于新闻炒作和广告轰炸，希望通过宣传造势来快速树立公司品牌，殊不知这种本末倒置的做法已阻碍了房地产业的健康发展。开发商们如果能静下心来，脚踏实地的进行一流的规划设计、提供一流的配套服务和物业管理，对于品牌形象进行良好构建，营造名牌企业和名牌产品，必然会成为未来房地产市场的赢家。
关系营销
当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系营销思想的体现。其营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效甚至超越，唯独商品和品牌的价值难以替代，而这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。
竞争营销
开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。为此，开发商必须树立竞争营销理念，练好内功，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。
合作营销
开发商在市场运作中既要讲求竞争，又要求寻合作；既要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。开发商为了获得更大的市场份额而开展各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，应多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是一种有效途径。开发商之间通常采用松散性的结盟方式，使合作各方避免直接冲突或共同打造区域品牌，以达到合作各方都有所收益的理想效果。
诚信营销
目前，虚假宣传已使购房者不太轻易相信楼盘广告。冲动型购房永远也成不了楼市特征，而对物业这一支出巨大的消费品，购房者关心的不是概念新奇，而是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。在房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，开发商如果仅仅局限于推出一个新奇的概念，依靠某一简单要素去争取客户，一旦概念失真，反而让购房者困惑和反感，让开发商失去口碑市场。另一方面，当开发商在售房价格上“玩猫腻”、在销售面积上“短斤少两”、在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时，不可设想还能有效地吸引消费者。为此，开发商必须树立诚信营销的经理理念，塑造出开发商的良好社会形象。
文化营销
现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。开发商必须把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。另一方面，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品位，以及小区内大部分住户的文化层次。为此，开发商不仅要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，而且要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的学校来营造小区的文化气息。
特色营销
消费者特别是新成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。为此，开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。
环保营销
随着环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境，更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。开发商应该以环境保护为经营理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”、“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。
知识营销
悄然临近的知识经济时代使企业经营法则开始发生变化，企业营销活动不再只关注物质分配，更强调为消费者提供更多的应用支持，以此确立新的产品概念和市场秩序，引导消费者产生对新产品的现实需求。在这一背景下，以知识普及为前导、以知识推动市场的营销新思想，应该为精明的开发商所注意和接收。开发商通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也增加消费者对开发商的认同感。这必然会在引起社会极大反响的同时，也使开发商的销售业绩不断上升。
读完之后高俅似乎醍醐灌顶一般，一下子灵魂出了壳，似乎有所得了，但是这所的是什么，却一下子很难说得出来。
后来，高俅凭借与微妙道君皇帝的特殊关系以及自己的一些些能力，当上了大宋东京置业集团的董事长，成为了大宋房地产行业举足轻重的人物。这些在下文中将会详细描述。
二、高俅对于房地产的妙论
某天，高俅陪道君皇帝蹴完鞠，正擦汗间，道君皇帝突然问高俅，你知道什么叫房地产么？前两天苏学士给我上了个万言书，大谈当前大力开发房地产的必要性和紧迫性，看得我是晕晕乎乎的。你知道什么叫房地产么？
高俅嘿嘿一乐，陛下，奴才给您说个笑话吧：
以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做……公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个洋名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！
过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。
又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年六分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢……
于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，要建立和谐社会了,房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远……
这就叫房地产，高俅说，说白了，就是不让人顺顺当当住房子，用合法的手段让别人自动把钱送到我们的口袋里。
好，既然你对房地产这么有研究，那么你就开一个房地产公司吧，至于本钱你不用担心，由户部直接出，名字起的大一些，最好叫什么什么集团才有感觉。道君皇帝道。
这个陛下您放心，这个公司的名字我早已经想好了其实，就叫大宋东京置业集团。由我来出任董事长兼CEO，也就是首席执行官，老大，不过您放心，我这可都是为您办差，我这个人都是皇上您的，您说是吧？高俅道。
算你小子有良心！好，就照你说的办吧。道君皇帝道。
就这样，高俅成了大宋最大的房地产公司大宋东京置业集团的老大，功成名就，成为当时最炙手可热的房地产界大腕。
三、吴用的论文引起了轩然大波
吴用是山东某大学的经济学教授，本来是个藉藉无名之辈，可是他发表于《东京邸报》的一篇文章，引起了一场轩然大波。一石激起千层浪，从此大宋房地产理论界和实践界开始了又一轮旷日持久的口舌之争。这篇文章是这样的：
大宋房地产价格必跌无疑的十五大理由
《东京邸报》宣和庚寅至日第卅八版
近两年，关于大宋是否存在房地产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是，而房地产价格却毫不理会这些争论，持续上涨。房价到底会涨还是会跌，首先要看说涨说跌是谁。如果一些房地产商说涨，那等于没有说，不怎么可信，因为世界上卖东西的绝少有不说自己的东西好的，更不可能说自己当时卖的东西会下跌（这样等于把现实的购买者赶走）。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺钱买房的人，不管是经济学家还是什么人，也不大可信，因为他们要么不在意房价涨，因为买房对他们不在话下，或者手中有房，好等着房价上涨后没事偷着乐。其次要看说得有没有道理，是否有依据。鄙人默默无闻，也不代表谁的利益，说的话是否客观，自有公论：
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。 东京汴梁房子的价值到底是多少不好判断，但是看看东海蕞尔小国扶桑的例子，因为人多地少，所以举国上下认为扶桑的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，京都及周围三个地区的理论地价超过大辽整个国家及在大辽上京证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为汴梁的土地成本高就认为汴梁房子的价值就应该高达一百00文以上，因为土地的价格并不代表价值。
二、前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应，这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，而这种低价买入公房，高价卖出的好事已经不存在了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。
三、那个大宋老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而大辽老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银号的优质资产。可是最近几年中大宋银号房贷总额大幅上涨的几年，正是我大宋朝连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是太祖皇帝陈桥驿黄袍加身以来最低的，一年期存款利率只有2.25%，而贷款利率不过5%多一点，但是数百年来大宋平均一年期存款利率是4%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为7%左右，而辽国几十年来平均的住房贷款为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且遍览寰宇，不同时期，总会是银号存款利率高于通货膨胀率，而现在的大宋却相反，这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上，而且大宋现在已经开始十年来的首次加息了。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银号贷款的金融杠杆的住房购买力。
四、大宋极有可能以后会推行物业税。什么意思呢？就是朝廷把地皮免费给开发商，这样房子的价格就不包括土地，价格会大跌（现在房价中土地成本大约为四十%）。当然地不是免费的，由购房者在30到五十年的时间内平均交纳。你想这样的政策一出，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？已经交了土地成本的房价还会这么高吗？而且二手房也不好卖出，因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。依在下愚见，此政策推行之日将为期不远，大辽等一些发达国家就是这样的。
五、根据大宋的律令，业主不拥有住房土地的所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权，也就是说，在七十年后，土地所有权就结束了，至于是重新向朝廷缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由朝廷根据客观情况收回使用权，不得而知。可是70年总会过去，这一天总会到来。因为有关律令颁布不久，所以最早的商品房也离土地使用权期限尚远。可是人们会越来越认识到这个问题。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。
六、不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候，在大宋庆历年间辽国上京股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值两万万两，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象市场上青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如大理，庆历元年到庆历五年，长达五年，跌去六十%。扶桑经济今年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。
七、 现在大宋基本没有什么供不应求的，除非是一些垄断性的产品，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。比如火柴，如果能有200%的利润率，那么产量很快就会大涨，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍，但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了，而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这一天。冥王星围太阳转一圈的时间长不长，长，200多年，200年够长了吧？200多年一过，不就转回来了吗？人不可能长生不老，房价也终会下跌。
八、心理因素。真理总掌握在少数人手里。现在到市场上问问买房人、卖房人，房产掮客，或是朝廷，汴梁的房价会涨还是会跌，没有人心里有数的。就是大家心里没有一个主见，所以一般的老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到瓦肆中传说有排队买房的，就心里着急，一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。这使我想起一个故事：一个金矿主死后上了天堂，结果把门的广目天王说：实在抱歉，我知道您在世时行为正派，做了很多善事，但是天堂里已经饱和，实在住不下人了。这个矿主说，不要紧，我有办法，他对天堂的大门大喊一声：地狱里发现金子啦！马上从大门里跑出一大堆人，要赶到地狱去。广目天王吃惊地看着这一切，说：现在你可以进天堂了。不料矿主却说：”不，我想去地狱瞧瞧，说不定这个消息是真的呢”。
九、宣传作用。不用统计就可以认定，邸报、朝报以及广布于街头巷尾的小报，说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么？汴梁某份售价为一文钱的邸报，每卖出一份，报社就能有5文钱的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一家邸报难道会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章？
十、有人说，各地方衙门不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。笑话，人家大辽朝廷不比大宋某一地方衙门有钱吗？就是大理朝廷，也远比大宋一些地方衙门有钱！当大辽与大理的房价持续下跌的时候，难道大辽与大理政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如大辽、大理朝廷的大宋地方衙门有力量做到大辽、大理朝廷做不到的事情吧。更重要的是，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移。
十一、有人以为，土地是不可再生的资源，所以从长期来看，房价总是上涨的。这句话当然是对的。其实股市从长期来看，也是上涨的，庆历年间上京的股市大跌，到现在涨了不知多少倍了，可是在庆历四年的时候谁会去买股票？现在大宋有多少人踊跃地买股票？哪怕大家知道股市长期肯定看涨的。
十二、关于收入与房价比。现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在大理的房价是多少，离这个价格大宋的还差得很远，所以以后要大涨。可是大理一个做清扫的女工，一个月可以挣300文钱，而且大理这样的地方收入稳定。所以看看收入与房价比，在大理房价最高的时候，也不过是14：1。前朝六一居士测算：以汴梁为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：西夏11.41，天竺10.3，波斯8.61，大理7.68，大辽6.43，连人均土地资源极度匮乏的扶桑，这个比例也不过是11.07。很多东西具有大宋特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。
十三、大宋在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是大宋的城市化，大量的农民会进城市成为市民。可是如何完成这个任务？按现在大宋农民的收入水平，刚刚达到小康水平，一旦家里有孩子上太学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫，这种收入情况不可能在短期内改变，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高大宋的城市化率，大宋的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。
十四、这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。可是据汴梁《东京邸报》的抽样调查，接受调查的汴梁25个小区23694户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为了避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。在大宋，淮左人炒房团名扬大江南北，而在汴梁，更有其他大宋内地跨路、军的投资者，还有大辽、大理等境外投资者。不记得汴梁的房子有多少是外来人买的了，大约是四十%，可是在一些国际化大城市，如上京，也是由当地居民购买75%的房产。总之，投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。
十五、绝少有人对于未来有一个清晰又正确的判断，大多人认为原来的趋势仍会按原来的方向和速度来发展。比如大宋自从宣和元年以来，经济持续增长，所以大多人认为这个情况起码在二三十年内不会改变，但是万一发生变化呢？大辽虎踞于北，幽云十六州仍陷于贼手；西夏觊觎我边庭时日已久，幸亏前有范文正公讳仲淹剖肝沥胆、鞠躬尽瘁，今有老种经略相公横刀立马，屡挫贼锋；大理虽偏安西南，与我朝交好，但是谁又能保日后彼不生其他事端？更有女真崛起于东北，励精图治，狼子野心昭然若揭。若日后战乱陡起，房价必将大跌如黄河之水倾泻于壶口。
最后，虽然鄙人仍是无房族，可还是大公无私地希望房价大大上涨，如某位学士说的那样在10年内涨3倍，这样有房的人的身价就能大大上涨，这短时间内对我是没有好处的，可是什么样的泡沫最容易破灭呢？在洗衣服的时候观察一下，那就是大的泡沫容易破灭，而小的泡沫很难破灭，要想让小的破灭，最好的办法就是让它变大，变得越大，就越容易破灭。房价涨得越快，买的人会越来越少，而投资于房产的资金会越来越多，这最后的结果是什么，难道还不明白吗？
四、一个流传于街头巷尾的故事道破了天机
宣和二年，在东京街头巷尾流传着一则关于大地主、小市民以及县太爷的故事，言语虽然粗鄙，但是其所揭示的现象却引发了人们的广泛关注和讨论。这是一个映射大宋房地产市场发展弊端的故事，据说最早是从一个落魄举子口中道出的。后来这个故事引发了官府的注意和重视，开始追查这个故事的始作俑者。通过官府较为缜密的调查之后发现编造这个故事的正式前文书中提到的吴用吴教授，不过当时他的名字似乎还是叫做吴加亮的。这个故事是这样的：
古时候，有一个小县城，名曰荒唐县。城里的粮食供应被县衙以及少数地主们控制着，普通农民和市民都不得私自种田、卖粮，最多到地主那里打长工。因此地主们垄断了整个粮食供应市场，导致粮价远远高出居民正常消费水平。
市民们非常不满，于是就天天到县衙哪里告状，告大地主粮价卖的太高。岂不知，县太爷和大地主们交情深的很，因为每年大地主都向县太爷本人进恭无数金银财宝，县里的财政的80%也靠大地主的纳税支撑，他焉能和他们过不去？
不过，县太爷自称“青天大老爷”，什么“天下为公”、“明镜高悬”之类的大牌匾擦得锃亮，自然也不能眼看着市民告状不管，毕竟还是他们的“父母官”不是？不过，他是无论如何是不愿、也不敢得罪自己的财神爷——大地主的。这事看来有点棘手，咋办捏？县太爷就唤来师爷商议对策。
师爷一向诡计多端，一听此事，哈哈大笑道：“这有何难？这可是咱的好机会啊！刚好最近财政紧张，乘机可以大捞一笔啊！咱只要如此这般……不仅保证让您老人家左右逢源，驴粪蛋子两面光，同时咱也可以赚到无数银两！”县太爷连称妙计，连夜召集县里有名的大地主高泰蔚、蔡泰士等人密议商谈。
没几天，县里的粮价突然出现飚升行情，粮价在短短三个月时间连翻数倍，市民们惊慌失措，纷纷抢购，很多人本来挺冷静，但看到粮价实在涨的太凶，也被这种疯狂的情绪所感染，生怕粮价继续飞涨，搞不好自己要饿肚子，也不得不加入到抢购粮食的人群中去，结果，县城出现了连绵数里、彻夜排队的抢购大军，这当中，绝大部分是普通老百姓，他们由于缺乏资金，只有咬着牙向银庄贷款买粮。但也有一些“消息灵通”、“先知先觉”而且资金雄厚的“投机分子”，他们似乎早己料到粮价大涨的局面，早早就买好粮食，在抢购风潮中着实大赚了一笔。
几个月来，整个荒唐县笼罩在一片极度恐慌的气氛中，在飞涨的粮价面前，更有无数穷人根本买不起，只有望粮兴叹，破口大骂，民怨一时鼎沸！与此同时，县衙的师爷也专门写文章痛斥高粮价，痛批粮价泡沫现象，并将粮价泡沫的成因完全归结为市场投机行为，要求衙门严厉打击投机，抑制粮价！大家本来就恨透了高粮价，一听有人出头帮自己说话，当然表示大力支持，至于他归结的原因是不是真的，就顾不了那么多了。
很快县衙发出通告，曰：“本县令长期爱民如子，针对近期本县出现粮食投机和粮价高企现象，本官甚为痛心，必欲为人民排忧解难而后快！故此，为打击投机，平抑粮价，根据专家的建议和国际通行的经验，本县决定对贷款购粮者提高贷款利息，并对所有购粮者征收粮食税，一定要切切实实地稳定粮价，把粮价的涨幅降下来！”
通告一出，荒唐县立刻全城震动！很多市民一听说“粮价”“抑制”“降下来”这样的关键词，都欢欣鼓舞，以为县衙真的要下决心降低粮价了，纷纷表示支持，至于采用什么方法，这些方法是不是真的能降房价，他们就很少考虑了。因为既然是“专家说的”，又是“国际通行”的，人家又这么好心好意，难道还需要怀疑吗？
没买粮的人由于一心盼着粮价下跌，自己也没有贷款，既然县令说粮价能降，那自然坚决拥护县令的政策。倒是以前贷款买粮的老百姓心里打起了小鼓：“俺明明不是投机分子啊，怎么也要交税呢？而且贷款利息也涨了，据专家说以后还要涨到10%以上，那俺一个月得多交多少银子啊？”有些人不小心把心里话说了出来，立马遭到几个差役模样家伙的一顿痛斥：“你说什么？难道你想抗拒县太爷的命令？我看你就是投机分子！！”此言一出，立刻引起周围人的注意，很多不明真相的人也纷纷斥责“投机分子”，那个不小心说真话的人只有噤声。他们哪里知道，真正的“投机分子”手眼通天，消息灵通，早就抛售套现溜之大吉了，现在跑不掉的都是那些缺了粮就活不下去的普通老百姓！
县令的通告出了不久，县城的粮价好像真的涨不上去了，甚至有下跌的迹象，市民们受到鼓舞，纷纷夸赞县衙的政策好，其实，他们哪里知道，县里的粮价本来就是被那些大鳄们暗中操控的，拉高压低其实是轻而易举的事情，现在不过是配合县令的通告做作样子而已，不然怎么能让人们确信政策有效呢？不仅如此，大地主高泰蔚、蔡泰士等人还三天两头地公开向县令叫板，公开反对县衙的“抑制粮价”政策，蔡泰士甚至一再公开发表“万言书”，好像他们受了多么大的冤屈，好像县令的政策正中了他们的痛处一样，结果惹得大伙纷纷叫好，更加支持县令的政策了！因为平时市民们受够了大地主的气，简直视若仇敌，既然是对敌人不利的，当然是对自己有利的，敌人既然这么反对，咱就更应该坚决支持！
然而，慢慢地，人们发现事情并不像自己想象的那么顺利，通告发出了几个月，县城的粮价虽然好像降了一些，但只不过是相对于最疯狂的时候降了，离正常水平还远着呢！县城周边地区的粮价不仅没降，反而又继续上涨了。不过这时候又有专家说了：“粮价缓跌是正常的，暴跌反而不利于整个县城的经济发展，对谁都没有好处”，而且“有可能过两个月，三个月之后才开始下跌”。那么为什么有些地方粮价没有抑制住呢？又有专家说了，那是因为县令的政策还是太“温和”了，因此要下“重手”，把贷款利率涨到三成，粮食税提高一倍，看谁还敢“投机”？？而且粮食交易也要征税，营业税初步定二成，同时还得交个人所得税，当然税交的越多越好，税越重，就越有利于“抑制投机”，就越有利于降低粮价，等等等等。
一个月过去了，又一个月过去了，粮价依然高高在上，然而，以前买粮的老百姓却益发困苦不堪了，尤其是那些贷款买粮的，不仅要承受粮食税还要负担高额的利息，又不敢买卖，因为买卖也要交税，再说，粮都卖了，自己吃什么呢？没钱买粮的老百姓更惨，他们只有到处出高价“租粮”吃，更有很多老百姓实在受不了，虽然利息很高，虽然得交很多税，还是咬着牙贷款买粮了。
大地主们依然肥的流油，高泰蔚、蔡泰士们私下里的谈话泄露了天机：“加息加税又不是加咱的，都是加老百姓的，关咱们鸟事？你担心没人买粮？切！粮价那么高的时候都有人买，加点利息和税他们就不买了吗？切！咱只管大碗喝酒，大口吃肉，要说县太爷的计策也真够绝！哈哈哈哈！”
其实，最美的还是县太爷和师爷们，自己的银库可是一天比一天充实了，他们整日里看着满屋子呈几何级数倍增的真金白银，乐得半夜都要笑醒！不仅如此，他们还赢得了“一心为民着想”的美名，真是逍遥自在，其乐无穷！有滋有味，赛似神仙……
五、晁盖的原罪
宋江原本是山东郓城县押司，正宗的国家公务员，并且由于家底儿比较厚实，急公好义，仗义疏财，谁家买房差几万块钱交首付啦，租房子没钱啦，他都会打援手，无论对方是谁，会不会把该他的钱按时归还。就因为这，经常被老爹宋太公骂。但是宋江有自己的小算盘，他的理想绝非做一辈子公务员这么简单。最近宋江忽然觉得在郓城似乎混不下去了。
事情还要从晁盖说起。这晁盖本是郓城县城东二十里石碣村的村长，虽然是仅是个小小的村长，但是却十分有经济头脑和魄力。微妙道君皇帝荣登大宝之后，开始了一系列的史无前例的经济体制改革。敏锐的晁盖从中嗅出了机会，在朝廷政策正式出台三个月后便开始了改变他一生命运的尝试。
宣和元年初夏，晁盖决定由村民入股成立一个养殖场。晁盖首先将自己家里一百只土鸡蛋孵化出一百只小鸡，作为一百股发起养殖场，并吹嘘他的鸡是乌鸡，今后还会变凤凰，之后向村民两次筹集股份。头一次要求村民以一头猪作为一股，共有六十户入股，入六十头猪。第二次增发要求村民以一头牛作为一股，共有四十户入股，入四十头牛。养殖场很快发展起来，鸡鸣、猪肥、牛壮。年末，养殖场制订分配方案。将全年鸡生的共二百只蛋分红，每股分一只蛋。这样晁盖分得一百只鸡蛋，其他每户分得一只鸡蛋。由于晁盖入股的本钱也就是一百只鸡蛋加点孵化费，所以他的本钱基本上收回。而且晁盖一年吃喝都在养殖场里面。第二年，晁盖要求减持他的股份五十股，他将四十头牛和十头猪牵走。村民眼看这么大的养殖场只剩下一百只老母鸡和五十头猪。而且晁盖在里面还有五十股，只要他愿意，他还可以随时赶走五十头猪。
又过了一年，养殖场又有一百五十只鸡蛋的利润。现在晁盖想牵走五十头猪到市场上卖掉，就对村民说，县太爷决定养殖场要作为股权分置改革的试点，方案是这样的，我们再分一次红，每股一只鸡蛋，我分到的那五十只鸡蛋，送给你们十只，但我要把我的五十股减持了，这样我要拿走五十头猪加上四十只鸡蛋。我的话已经说出来了，开弓没有回头箭，你们同意也罢，不同意也罢，反正我要卖股份了。
村民们对晁盖的方案虽然不满意，但又无可奈何。村民们这次乱成一团，有的村民和晁盖商量能不能多补偿点鸡蛋，有的村民赶快卖掉自己手里的猪和鸡蛋，因为晁盖的猪和鸡蛋都是零成本的，猪和鸡蛋的价格会崩盘的……
这便是后来著名的”国有股减持”。就这样，晁盖完成了资本的原始积累，并用这笔钱正式注册了晁氏实业集团有限公司。原本在某大学任教授的智多星吴用和一直做水产生意的阮氏三兄弟也随后加入晁氏实业。就在晁盖等积极谋划晁氏实业集团的更大发展的时候，一桩意想不到的意外发生了。
原来晁盖顺利完成资本原始积累，成立晁氏实业集团的同时，也使得了相当一批村民破了产。由于缺乏合理的安置，这部分村民开始了不断的上访，这个消息以及消息幕后的故事被《东京邸报》详细曝光之后再大宋朝野引起了极大的反响，最终引起了高层的关注。显然，晁盖走得太快、也太急了。于是，晁盖被双了“规”，并且有关部门还在积极酝酿正式批捕，批捕之后晁盖将会被以“侵吞国家财产”定罪。
但也就是在正式批捕之前，宋江第一时间把这个消息告诉了晁盖。晁盖因此得以及时地转移了晁氏实业的资产，晁氏实业集团更名为梁山实业发展有限公司，由智多星吴用出任法人代表。这一切都是晁盖在拘留所里极度隐秘地完成的。宋江连同郓城县公安局局长美髯公朱仝一起为晁盖开了方便之门。后来朱仝伙同副局长插翅虎雷横在得到宋江好处的情况下把晁盖给悄悄地放走了。
六、宋江在地产界找到了自己的位置
宣和三年，宋江已经正式加盟梁山实业集团，并出任梁山实业集团副董事长。当时梁山集团的主营业务仍旧是老本行农业以及畜牧业，但是由于市场持续低迷，这个行业的利润明显已经微乎其微了。梁山集团不得不寻求新的利润增长点。这个时候，大宋房屋分配政策改革刚刚完成，经济嗅觉异常灵敏的晁盖敏锐地把目光投向到房地产行业。
经过一番缜密的论证之后，大家得出了结论：经济尚不发达的梁山地区乃至整个山东地区暂时不适宜房地产投资，而那些大都市比如东京汴梁、洛阳、长安等由于经济较为发达，外来人口比较多，并且居于国家经济改革潮头，房地产行业方兴未艾，正在以一个十分迅猛的势头持续高速增长，投资回报率十分丰厚。据说负责前期调研工作的豹子头林冲在考察完东京的市场情况之后给晁盖和宋江飞鸽传了回书，内容只有区区六个字：钱多、人傻、速来！
于是，一心想成为晁盖接班人的集团副董事长宋江主动请缨，率领智多星吴用、豹子头林冲等一干人等开赴东京，注册成立了水泊房地产开发有限公司，正式投身房地产行业。之所以宋江敢于冒极大风险，涉足一个对自己来讲是完全陌生的行业，完全得益于九天玄女和她的那三卷天书。
（一）因祸得福：宋江的意外收获
上文书曾提到宋江私放晁盖等的故事，后来又一次宋江酒醉之后一不小心说漏了嘴，正好给她的姘头阎婆惜听了去，这阎婆惜正在积极谋划着如何摆脱宋江，与宋江的同事、小白脸张文远勾搭呢，于是便以此为饵，要挟宋江。一怒之下宋江失手宰了那婆娘，被拘押之后，又是朱仝和雷横二人悄悄地放了他一马，后来宋江到了梁山，加盟了梁山实业。后虽使了些银子，基本摆平了这件事情，但是宋江还是留下了案底。
这一回宋江回家探亲，遇见官府查户口，此时朱仝雷横等已经辞职下海，郓城县公安局是一群新面孔当权，宋江的黑案底自然被重新掀了出来。于是宋江只得跑路。在跑路的时候宋江在一个破庙里遇见了一位自称九天玄女的美眉。一番缠绵之后，这美眉又送给宋江几本破书，说是天书，其中一卷就是论述房地产的，名字叫做《地产策划四十八略》。
为了便于列位看官能从中窥出一二，证明在下所言不虚，今特将其中部分摘录如下：
玄女天书之地产策划四十八略
第一略：[奇幻极胜]
新、奇、诡、异，制胜致理。
适时地推出新鲜、奇特、诡秘、怪异的融合运用策略往往在策划活动、竞技活动、特别是商战及营销中可以成为克敌制胜，取得先机的致理。
第二略：[彼叹吾及]
闪其力，虚其实，彼不及，我可及；创意于此间。
新生力量须有暂时“安宁”，竞技活动中可借求地利、势力、创新活动变迁中的间隙取得生存环境，它能闪避对方强势、虚化对方实力，使别人力量暂不可达，我方可相对立足喘息；发展的创意应产生于此空间。
第三略：[分步求索]
新，分设总取；胜，分步求之；意，分而合之。
潜在的势力范围是未来发展壮大的基础。孕育新生事物要在不同方向、不同角度、不同层次、不同方面分别设定，总体收获；开创我方势力范围的制胜之道在于积小成多，层层推进；形成我方强势的竞技谋胜创意策略贵在步步积累，整合而就。
第四略：[基点求生]
生之始，联之点，取用，以壮自我。
逆推引用可求创意！竞技谋胜，思路茫茫，突破困境的策划开拓之思维在于：找寻事物、事件生成之“源”点，寻求可见相似之物的“关联点”，综合分析加以合理运用是壮大自我，谋求胜利的基点；竞技活动，剖面逆向借题发挥引求策略是求胜的妙手之一。
第五略：[常规反破]
思；行事；行常人不为，得求新生。
竞技活动中归纳剖析逆向突破思维定势有三：打破传统思维，做常人所不可能做，可适时求得谋胜创意策略；结合、吸收、参照逆向创见理念可拓展谋划意念；从常规策划程序到逆向思维理念的反复跳跃可求胜算。谋划常致胜于突然爆发的逆向活动之中。
第六略：[平衡逆生]
正负相消，逆而生，生而用。衡平反破，其意可得。
“无”可谓“正负相生”而成，平衡的突破是创意策略的起始。在暂时无法发现外在的可用因素时，对已知事物反向分析，不断求得正反两方面思路，时时谋划，优化整合则是开拓新思维、力求新策略的必经；竞技谋胜，有鉴于此。
第七略：[微处立业]
知小者大，建微者广；小，巨之始；微，胜之始。
创意于微小，策划于毫厘，寻机于细腻，谋略于小中见大，成名于秋毫拓展。胜术源于世人不可见之“小”，不可求于世人皆见之“大”；竞技立足于世人可见强势之底，不能谋于世上强势之颠。
第八略：[貌强设疑]
为与不为；弱，表其强；争，设疑以待。
作为内现于不为，不表示于作为之外，策动外界布局，增加强势形象；设计各异形态，策应最佳拍档；借求阵势的壮大谋求实力的增长。
第九略：[百思求真]
一变千百，各思其异，正负兼之，择取，归原。
在策划活动中、在公关活动中、在创意活动中，一个事例的发展变迁往往会有多样的结果，谋略的策划方案须立足于多层次、多角度、多方位的异变之中，不应立于自身。竞技谋胜就在于策划的多维化，即在变迁中驾御众多模式，择选还原以求本色。
第十略：[养精练气]
取精于各方，非较力，先行修养，谋于其中。
上乘的谋略旨在于“取”，“养”，“谋”的三结合。获取外界精华是修身养炼形成自己胜术的基础和谋略的前源；自我培育状态是是吸收精华以及谋求胜算的必备；在竞技中的策划之术是精华反复修炼的结果。适时的谋胜大于单纯势力的较量。
第十一略：[惊破天地]
首战求胜；气势力共发，新奇特共生。初战必须求胜。
上乘竞技方针在于：将创意谋划策略、自身形成的气势及自我孕育的实力爆发出来，同时将自身的新境界、自己的奇谋妙思、自我的独特意境共同打造出来，作到内求胜算、外设形象，近赢立业治本、远寻壮大之源。
第十二略：[进守得势]
进，造势壮威；退，兴势避规；创，其势同在。
在实践中，进取的策划须在创造声势、形成自己的气势、展示自己的形象中进行；转移的策划须在打破常规、退出结合新的开拓中保留原有声势中进行；创意活动的策略须在贯穿“势”的情形下同“创”共生共发。
第十三略：[反求真经]
平淡孕奇，常见育鲜，否反可得，归正而用。
在策划、创意、公关、管理等诸多活动中应从平常平淡之中反向归纳出奇异、奇妙的东西来；要从最常见的现象中通过逆向思维开拓归纳出属于自己的、新鲜绝伦的方案来。在竞技活动之中，反求创意、逆向求取制胜谋略是正向的最佳补充。
第十四略：[传统归兴]
人新我旧，古为今生，今古一体。
在策划、创意、公关、管理、新产品开发等诸多活动中的上乘制胜谋略在于：开发新的创见不可盲目追“新”，在所谓“旧”的事物中找寻谋胜之道、制胜“宝典”具有更胜一筹的潜力，开拓“新”与开发传统“旧”的有机结合可勘竞技求胜的佳作。
第十五略：[精练熟增]
总胜源分胜，方略精取，分步鉴之，驾御熟习。
在竞技活动之中，总体的胜利源自于分步的胜算，成就在于局部求胜和局步每个层次的致胜，策划方略就在于从每个层面、每个局部施展并反馈更新，在驾御策划创意方案中完善它、在步步求生的过程中鉴别它，动态修正是谋划之援。
第十六略：[纵深切入]
寻点分线介入空间，回切突击，胜于网中。
在现实的有关活动中建立大纵深、立体观模式是策划、创意、公关、管理、新产品开发等诸多竞技活动的最好方略，与此相应，竞技活动必须分析找寻突破点，以此为基点分别从不同角度、不同线路介入，相互突击，形成控制层面，以谋胜算。
第十七略：[三人对奕]
三人对奕似多方对抗，必有间以乘，速变于此。
棋界有一个故事：一位不懂棋术的人可以同两位棋坛高手对奕而凭借技巧取胜，此理可鉴，在竞技活动中，在两个或多个势均力敌的对抗集团中，一定有可以让新生力量或潜在高手生存发展的空间，我方的创意策划就从此入手，我方的发展就开创于此。
第十八略：[借海行舟]
借其势，与其利，暗扬名，胜无形。
我方在开拓新领地、新领域时必定在相当一段时期无属于自己的立身之本。竞技谋生必须暂时服从于他人，谋求胜算策划方略就在于借对方的势力范围为我所用，同时给予对方以显著利益，我方的胜术核心在于暗中扬名立势，谋求无形的胜利来开创自己的成就。
第十九略：[外力拓充]
外势变，借入，自我超拓，以外势带内势，由表及里。
在市场竞争、公关策划、竞技活动中，必须学会利用外界势态变化引发我方的策应变化，策划制胜方略就在于：反向分析外界变迁形成相应模式，介入自己的发展策略中，形成自我超越，由外在形象引发内在核心的变化，策动己方势力的变迁。
第二十略：[相辅补全]
耳视目听引以辅补得新。
现代竞技活动除了竞争之外还有必要的协同效用。也就是向对方和外界学习和借鉴吸收自己所不曾有的东西，将自己在竞技场上的多方的“功能”相补相鉴，形成新境界，展示新形象。策划实践中，不断的自我变化一方面可以设疑于对方，另一方面能够壮大自己的实力。
第二十一略：[人优我忧]
优，我忧，忧其优；劣，我取，胜之胜。
从竞技活动发展的角度上看，优势的东西中必然包含者忧患所在，而劣势中也必然包含者胜术。由此，过于顺利的“优”对于我方来说是最值得忧患的，反向分析找出其中不足以变更；缺点对于我方是潜在资源，否定反转以劣中取胜是胜术的最高境界。
第二十二略：[门外惊雷]
内响不如外响，门内莫如门外。
现实生活中，我们都知道一群人如果拥挤在一间屋内争吵，谁也不可能得到对方重视，而此时门外如有一声惊雷，屋内的人都将会为之一震。竞技活动中，在激烈的竞技场的相关外围开拓功业是可以最终辐射、替代、渗透其中，谋求胜利的。
第二十三略：[外部生长]
优势外植，生长扩充；由里而外，胜之有形。
竞争活动须重视“生长”的作用。自身的优势有时要通过外部生长来展现出来，即策划、创意活动应在自身的周边选择与自己与市场相对有利的空域，将自身的有利因素根植于此、吸收外界精华孕育生长；谋划方略由此扩充展现，争得有形的胜利。
第二十四略：[分次调化]
外变则分而调之，内变则微而变之。
适应外界的变迁是首战必胜的基础，改变自身的结构是影响外部的可靠因素之一。外界变化是自己对应变化和自己通过策划活动改变外在变迁的结合，自身改变是自己每一个相关因素在微观上的主动变异；谋划自己的变化导致外在的变迁将可立足于应战竞技场。
第二十五略：[借势超脱]
外力引化我之生力，内力展现我之本底，内外相合必成。
善于借鉴外在因素的变化而达到自我超越和发展。外界形成新的竞技环境引发我方的适应并反向推动开创有利于我的新环境；自身内在功力的强化和发挥应固化自己特色，借外部力量超越对手并让自己的内在的东西和外界相结合是成功之本。
第二十六略：[计攻于暗]
两者间有造；两者间求新；两者间探异。
任何两个不同的事物之间都有可利用的空隙，在现实策划方案中，可利用每两个不同事物之间的不同要素采取相似模拟的方法、共推不同的方法求取出两个不同事物之间的相关新生事物，也可以对之进行推陈出新，还能对之探求不同，形成互异的见解。
第二十七略：[隐长击短]
隐长，以弱引化，以强击之，以新代之，短长一致。
在竞技活动中要想取得长期的胜算就须重视将自己的短处在近期屏蔽、于远期更新，智者在参与竞争时往往适当地隐藏自己的优势，用弱项引化对方以及周边环境再用变化的强势主动参与，最终使自己展优化劣，总体更新，胜之有度，谋于大势。
第二十八略：[圆形走转]
较力莫如较圆，环围后发，择点而破，创于圆。
在众多的对手展开策划创意的大比拼时，制胜的关键在于：和对手们进行实力的消耗不如用“圆”来较量，“圆”既是奇正相生、无始无终的谋划方略，策划活动应该围绕这一“圆”思辩后而行动，选择突破点适时进击，成事于此谋划方略。
第二十九略：[给寸送尺]
欲取先予，以耗心智，给寸送尺，消敌生力。
在竞技活动中应该抓住未来而不计较眼前的得失，对于具有远大生命力的未来胜算须培育，对于眼前的可观利益则采取必要的让度策略。即为了将来利益的取得先让眼前利益给对方，但须耗其心智，让度过程是消耗对方有生力量壮大自己未来力量的过程。
第三十略：[虚幻似真]
实加虚，化其攻，求稳；虚幻实，变其守，求新。
策划活动讲求分解和创意相结合，分解就是分散对方的势力，创意就是在分散对方的实力中的创新；在自己的实力上通过策划活动增加虚幻的东西，分化对方的注意力和实力，换取有利生存环境；将虚幻以策划活动转换为创新行动，改变双方态势。
第三十一略：[明让暗取]
可控之利明让不可控者，耗其全力，阴以反取。
在激烈的竞技活动中，为了夺得更大的胜算，就必须将注意力转移到有更大潜值的地方，所以要将可控的利益明明白白地让与不可控制它的对手，在谋划运作中消耗对方的有生力量，再取得新的成就时暗中将明让的利益反取回来，造就最大的成功。
第三十二略：[以力抵力]
以火攻火，寻外力以衡之，借内力以变之。
在生活中用火救火可谓之一种良策，在激烈的竞技活动中可以借鉴之，当竞争活动发展到白热化的时候，上乘的竞技谋胜就在于找寻外在的力量抗衡外在的力量，并同时借求外在的力量引发自己的内在势力的变迁；策划以此为准入，以平衡换取自身机遇。
第三十三略：[逆反求增]
不问、不视、不为、逆，得其新，扩展求其势。
讲求逆反可以探索增长的奥妙，询问别人不问也不想去问的问题、发觉别人视而不见也不愿去看的事物之中所蕴涵的奥秘、在别人不作为也不能或不愿有所作为的事件中入手分析找寻突破。逆向创新策划可以得到新的寓意，推广拓展以增声势。
第三十四略：[阴阳三胜]
观微处阴阳，籍攻击，反击，引空之术，总而胜算。
分析微小处可能的胜负、分解细小处积极和消极的变化态势、分散毫厘之间奇正相生相克的关系，利用瞬息之变主动出击策划争得先机，利用冷静观察、屏静待应后发先至的创意谋略、利用引空对方的攻势而暂求回避，在总体上取得胜算的趋势。
第三十五略：[反思开拓]
“
逆反有理”；归演拓展；反向析之；胜之有利。
反向思辩有其存在的合理因素，出人意料的“逆反”之中必然包含着出奇制胜的绝妙策略；将世间所可以遇到的种种反常情节加以归纳，用正常的眼光分析必有不寻常的道理；“逆反”的事件要用逆向的思路积极分析它；逆反中求胜是竞技之圣境。
第三十六略：[高望低为]
预见同于平凡积进；远、近期谋划相结合。
大视野、大纵深、大局观的策划谋胜之道理应是：在近期内作到扬长避短、建立核心、谋划制胜于未来的远期方针同近期的在平凡中累积胜利相结合；在未来须做到变短为长、稳求速变、“近”是“远”的开端，“远”是“近”的必然结果，二者统一。
第三十七略：[以势行位]
逆势，顺势逆其力，游刃主辅线以敌之。
动态的竞技策划方略在实践中要较静态的策划方略更有生命力，动与静皆在于竞技环境的势态变化，竞技就在于和周围势态的对抗。逆着势态的策划讲求主攻方向和辅助攻守方向的跳跃创意；顺其势而微处反向的策划要求主辅创意竞合；抗“敌”不如变势。
第三十八略：[不争退让]
退，迂回可策；争，生于让；胜，得于失。
在竞技活动中的暂时退守要讲究能迂回反复策划为将来的建立功业作准备，竞争活动在迂回的大空间范围中寻找更多的突破和策划热点；上乘的竞技方略应该在战略回避中同时产生并付诸应用；我方的胜利就在此开始步步实施，涵盖全局。
第三十九略：[博采结成]
举事必三心二意，博采择取创见，总体结于分类。
竞技活动，下等策划较实力、上等策划较思维；在策划思维的过程中，上乘的思路是多维思维，就好比借鉴三心二意一样，分段落、分角度、分层次、分正反、分异类，在广泛博取中有机选择各类新见解，总的策划思维就由它们构成。
第四十略：[固守反间]
守其一点，拆其盟，攻守以图，新异以生。
在策划创意、公关活动、创新开发、竞技战略中，进占并固守一片新的领地至关重要，应在其中找寻适合自己的切入点，以之为核心采取适当的策划离解它和周围因素的联系，用于我有利的因素替代它们，新奇在此生成、功业在此立足、谋略在此发扬。
第四十一略：[人有我无] 消共有弱点先于自身，善亡者不败；善失者长生。
在创新活动中“消除”的作用是巨大的，竞争活动中，自我更新的效应也是上佳的制胜之道，竞技活动中除争夺先机以外还在于通过消除大家共有的弱点，利于不败，善于通过策划而“自我灭亡”是不会失败的；善于主动失去能换得更大生命力。
第四十二略：[真假相间]
真假共生、共依、共存，互换于创意，同一于相合。
策划活动有真有假，真而有道、假而有理。在实力不足或势均力敌的竞技活动中，必须做到真实的策划、暂时“虚假”的策划同时产生、相互依存、相互共生，在整体的策划实施过程中，“真”和“假”通过创意互换、通过协同化而整和一体。
第四十三略：[明纵暗绞]
先纵，再绞，后取，前阴后阳，先旧后新。
纵，通过战略转移开创一个更加巨大的策划空间；绞，实施不同创意策划的融合及并行达到一个新的境地；取，在新的竞技场中通过相互交织的策划创意赢得与众不同的机遇。计划手段在明里策划的背后施展、策划中有策划，暗的策略不断更新反弹。
第四十四略：[贴近累胜]
弱以示人，静以贴近，积小成胜，化暗为明。
用最有把握的技巧赢取最重要的回合的胜算。竞技活动中莫用自己强大向大家展示，而用自己的不足以示大家，在平静而有所作为的状态下同所有方面接近，不盲求巨大而带有轰动效应的胜利，以微小胜术步步为营，以突发的胜算为最终结果。
第四十五略：[局部调移]
全体增一，内在调于其一，外在得于其一。
策划、公关、创新等活动可以借鉴“魔合效应”，也就是在总的活动空间外人为地增加一个新的活动空间，将所有计划方案、策划谋略通过该活动空间进行有机调整，形成新的创新组合，将外植的策划活动及外界有利因素通过该空间得到升华，谋出新意。
第四十六略：[虚实互换]
实入虚，显于虚；虚入实，浮于实；外势变，虚实互换。
虚实相生，其势可佳。将客观实力加入虚幻空域可以隐藏之、也可为之求得增长基础，浮现于虚幻之外则可以增加相当气势；将有价值的虚幻空间导入现有实力之中或挂靠其上可增加策划变数，当外在的情势变化后，虚实互换就是新的创举。
第四十七略：[转化失得]
反南辕北辙，以吾失之所得求彼得之所失。
南辕北辙妙不可言！策划所得到的同时也就是另一方面的缺失，我方如此，彼方亦如此，这是辨证存在的事实，竞技活动中讲求协和的价值就在于：用我方有意或无意所失去换取彼方同时所得到，对方也是如此，失得之间在协和氛围中的转化是双成功。
第四十八略：[幽幽渐兴]
幽静，幽然，拙中崛起；巧攻于其间，以幽得优。
幽静的心态是策划思维开拓扩展的最佳意境，幽然的环境是实施良好谋略的最好拍档，最可能成功、最能产生轰动的策划是在表象拙劣的环境中迸发出来的，所以在拙中策划更胜一筹；最巧的幽静，幽然中包含我的攻略，幽中体现着最佳竞技谋划。
（二）崭露头角
张海良著
通过一系列运作，宋江终于在东京城内取得了一块还算说得过去的地。紧接着，宋江又投入大量人力物力财力、花费了将近半年的时间，对这块土地进行了周密细致的可行性分析和市场调研。因为宋江十分清楚，这是他独立完成的第一项工作，成功与否将会大大影响到他今后在梁山集团的地位，并且，宋江还有一个不可告人的秘密，那就是”彼可取而代之”！
作为水泊地产市场部经理的林冲主持了这次调研。林冲和他的调研队伍严格依照房地产可行性研究的步骤，分别从宏观经济状况、区域经济态势、国家以及地方相关法律法规以及市场需求，尤其是当地居民的生活习惯和消费动机作了深入细致的调查。结果发现，东京的体育事业十分发达，人民群众对于体育的热爱几乎到了痴迷的程度，尤其是蹴鞠，举国上下，从当今圣上微妙道君皇帝、当朝太尉兼东京置业集团董事长高俅，一直到普通百姓，甚至嘴唇上面还挂着两行鼻涕的小孩，都能踢上几脚。遇上大宋蹴鞠队的比赛，当地人从达官显贵到平头百姓甚至能放下手里的工作观看比赛。并且东京正在积极酝酿着申办由大辽、西夏、大理、扶桑、女真以及大宋蹴鞠队的夙敌高丽等诸多强队参加的蹴鞠天下杯，一旦申办成功，将会使得大宋的经济发展增长十数个百分点，尤其是天下杯的主办地东京，大宋户部相关部门曾经有过这样的分析。
后来宋江在充分分析了这个调研报告并听取了专家以及公司内部成员的意见之后，决定开发一处一运动为主体的高级住宅。很快，依托梁山实业集团雄厚的资金实力和社会影响力，一个全新的楼盘矗立在了东京皇城西的一块黄金地段。
（三）宋江的地产营销推广创举
东西已经造出来了，接下来的主要任务是市场推广，如何将房子卖出去、并能卖个好价钱。这是个大问题。
销售作为生产经营者的最终目的，同样也是宋江和他的水泊集团百般折腾的最终目的。销售就是要赚钱，尽管宋江相信宣传的力量，也相信著名经济学家苏东坡先生关于人在购买大宗消费品时的非理性选择学说，但作为投资者，最终还是要看到投资的价值和回报的希望。
在宋江看来，房地产在某种意义上既是实体经济也是虚拟经济。作为发展商的推向市场的产品，它既有普通商品的必备属性，同时又有类似股票期货的特征，即投资预期。而投资预期有何市场信心有着密不可分的关系。也就是说，房地产发展商不光卖房子，同时还在卖信心。
充分认识到这一点之后，宋江创造性地提出了为后世房地产从业者奉为圭皋的“期房学说”和“预售理论”。简言之，期房相当于农村订婚的彩礼：傻二他爹要为傻二娶媳妇，于是傻二他爹就要献出若干银子、花布、或者别的其他什么作为彩礼，先把对方定下。这个时候傻二只知道对方是个女人，至于这女人究竟长什么样子、到时候能不能跟他结婚、结婚之后是不是会幸福、会不会给他生孩子还都是未知数。别管媒婆还有准老丈人和丈母娘吹得再怎么天花乱坠，说女儿怎么漂亮、怎么贤惠、怎么听话、怎么能生孩子，对于傻二来说一切都还是未知数。再说了，这女人究竟能不能生孩子现在怎么能看得出来？难道……不敢想了。更可怕的有时候这个老婆可能还在丈母娘的肚子里呢，到时候生下来变成了男的那你就更哭不出来了。——这就是后世所谓的期房和期房投资。明天会是什么样子，谁也不知道，尽管开发商们引经据典：明天太阳照样升起……
但是宋江绝对不会跟人宣传这一点，在这个时候宋江是上面那个段子中的老丈人和丈母娘，他怎么会说自己的女儿不好呢？！现在他所作的就是想方设法让人注意到自己的女儿，把还在娘胎里的女儿说成是七仙女下凡，有西施的身段和杨玉环的屁股，还要向王昭君一样能持家，——千万不敢说自己的女儿是貂蝉，因为貂蝉出身不好，是风尘女子，而且干的事情也都是见不得人的，有扒灰之嫌。
宋江在项目开盘的时候特意请当朝微妙道君皇帝前来剪彩。当宋江问道君皇帝对他“女儿”的看法的时候，道君心说，我就看见一片坑坑洼洼的工地，我怎么知道是好还是不好？但是出于礼貌，道君皇帝还是满脸堆笑的称好。
于是，宋江便开始大肆宣传，我这房子怎么怎么的，连当朝微妙道君皇帝都说好了。于是购买者蜂拥而上，甚至有人提前半个月排队认购一套好的房子，一时间东京房贵，宋江的这批“女儿”成为了街头巷尾人们议论最多的事情。
当这个消息传到微妙道君皇帝耳中的时候，微妙道君皇帝有些生气了。心说这宋江怎么这么不懂事啊？拿我的话做免费广告啊！于是道君皇帝便让枢密院以他的名义在《东京邸报》上发了一份严正声明，大意是朕意为宋江的房子很一般，不过尔尔，甚至可以说是很差，完全是蒙人的，宋江断章取义，拿朕的话做免费广告，朕龙颜很生气，后果很严重，朕将保留进一步追究宋江责任的权利云云……——列位可能会生疑：想微妙道君皇帝乃堂堂一国之君，杀个把人跟捻死只蚂蚁似的，怎会发布这样一个所谓的声明？殊不知微妙道君皇帝可谓大宋历史上最具文人气质的皇帝，琴棋书画，诗词歌赋，任哪一个拿出来都可以自成一家，今是有名的“瘦金体”书法就正是这位皇帝所创制。既为文人，自然不会采取那种为其所不齿的暴力手段的，自然会采取民主的方式来处理一切问题的。
宋江得知这个消息之后，首先赞助《东京邸报》，将刊有微妙道君皇帝声明的那期加印了数百万份在东京街头以及周边城市如洛阳、长安等地广为分发，使得几乎有人处便有当期《东京邸报》和微妙道君皇帝的严正声明。然后宋江将自己的宣传稍作改动，将其包装成为“微妙道君皇帝批判过的房子”，一下子钩起众人好奇心理，纷纷前来一探究竟，然后宋江等又充分把握住机会，等众人来看时把自己的房子吹得石头上长草、西北偏西，于是又有一大批“死鱼”上钩了。其间甚至发生过多起几位客人同抢一个“女儿”最后大打出手的时间，宋江等借机大力宣传，看，这么多人挤破了头要买宋江的房子……
更绝的是借下来宋江居然主动去拜访微妙道君皇帝，再一次询问他老人家对于自己房子的看法。微妙道君皇帝已经吃了两次亏了，这次乖多了，一言不发，王顾左右而言他。心想，我什么都不说，看你小子这次怎么办？
谁知道宋江回去之后又一次把宣传词给改了，这次改成：连微妙道君皇帝都无法评论的房子！这一次宣传的范围更为广泛了，包括临安、建康、济南、大名府等等都几乎同时出现了宋江这批房子的海报和楼书。这一次被吸引来的人就更多了，几乎大宋境内的富商大贾甚至大辽、西夏、大理的富商都来买宋江的“女儿”了。这一次爆发了更有爆炸力的“暴力事件”：部分没有买到房子的外地富商大贾一怒之下砸了宋江的售楼处，打伤了宋江好几十个工作人员和亲随伴当。这次宋江又有了宣传的借口了。第二天，以《东京邸报》为核心的全国各地的大小报纸都刊登了这样一则消息：购房者购房不成怒砸宋江售楼处……
（四）乌龟与兔子：宋江与高俅的第一次蜜月
宋江的在东京地产界的第一个项目获得了成功，顺利地赚到了一千多万两白花花的银子。然而这并不意味着水泊地产已经获得成功，随之而来的问题也出现了。
最大的问题就是关于土地。由于东京房地产持续升温，众多地方资本大鳄如江南方腊、润州王庆、河北田虎等陆续进军东京地产，更有原东京的官方地产商如高俅、童贯、宿元景等对于东京土地垄断经营，使得一时间东京地贵，取得一块位置比较好的土地成了所有房地产开发商的共同心愿。
高俅的东京置业集团手里有好几块好地准备待价而沽。但是几乎每一个跟高俅打过交道的人都觉得高俅的条件太苛刻，苛刻得几乎让人无法接受。然而饶是如此，还是有很多人垂涎三尺，正在通过各种途径百计千方接近高俅，为这几块地挖空心思，挤破了头。论及资本的雄厚，高俅远不及方腊等，因此，维今之计，只能通过其他途径来获得高俅的认同，进而取得土地。
终于有一天，宋江成功地被高俅约见了。酒至半酣，二人都有些微醺的时候，宋江道：高董，您手里有这么多地，这回您可赚大了吧？
高俅太息道，你小子知道什么啊！老婆多了不一定幸福，地多了不一定赚钱啊！欲望膨胀会导致你的企业倒闭。没有哪一个企业靠土地的储备竞争排在前面，没有哪一个人因为地多成了大爷。一个一个项目做，有土地储备但不必太多，这样或许过得更舒服。
又喝了一会儿，宋江跟高俅讨论起了龟兔赛跑的故事。
宋江首先讲了最原始的第一个版本：乌龟与兔子赛跑。由于兔子骄傲，中途睡了大觉，结果输给了乌龟。从兔子的角度看这叫骄必败；从乌龟的角度看这叫明知自己实力不济，亦不气馁，静观其变，耐心等待对手犯错误，最终战胜对手；
高俅笑笑，并不是所有的兔子都会骄傲啊！我也有另外的一个版本：兔子在认识到自己
第一次赛跑时的所犯下的错误后第二次成功地克服了骄傲的缺点，正常发挥了自己的水平，远远把乌龟甩在身后，获得了胜利。这叫双方不属同一个级别的时候强者只要稍稍用心就可以击溃弱者；
宋江讪讪一笑，高董莫急，我还有一个版本：第三次龟兔赛跑的时候，乌龟提出要由它来制定赛跑路线。兔子心想，反正我实力远在你之上，任你如何耍花招，只要我不轻敌，就一定能赢得了你！果然，兔子从一开始就遥遥领先，但是就在即将到达终点的时候一条小河挡住了去路。无奈兔子只得眼睁睁地看这乌龟从容地从身边爬过，从容地游过小河，从容地到达终点。这叫制造不平等规则来打压对手；
高俅诡谲地冷笑，说到这一点你还差得远！
宋江又是一摆手，高董您再听我讲完下一个故事。第四次龟兔赛跑的时候，还是那条道路，但是乌龟与兔子达成了协议：平地上有兔子驮着乌龟跑，到了过河的时候，转而由乌龟驮着兔子，就这样，二人共同到达了终点，皆大欢喜。这叫取长补短，优势互补，是双赢；
高俅又是一阵冷笑，宋江啊宋江，你也太不自量了吧，你配跟我双赢么？
宋江也是一阵冷笑，高董少安毋躁，我的故事还没完呢！第五次龟兔赛跑的时候，还是第一次赛跑时的路线，但是乌龟叫自己的双胞胎兄弟预先埋伏在终点，等到兔子已接近终点龟弟弟就跳出来，由于两只乌龟几乎一模一样，兔子只得认输。——这叫不按常理出牌，也就是人们常说的梁山方式、草寇作风，投机也罢，取巧也罢，但结果是乌龟赢了，如何？
高俅也笑了，你很聪明，不过我已经有了对付你的办法，但是我不说；
宋江也笑了，我也知道你对付我的办法，我也不说。但有一点必须要知会高董，我来之前已经跟我的几位兄弟吴用、林冲等交代了很多事情……
高俅哈哈一笑，好，有魄力，孺子可教！你的来意不用说了，说说你的条件吧。
宋江说，您出土地，我出钱和人，咱们成立一个合资公司，共同开发，赢利后咱们五五分成。至于股份比例嘛，为了便于我的经营管理，我占51%，一半稍微多一点点，高董意下如何？
高俅哈哈大笑，好，成交！你要那块？
宋江指着墙上挂的东京地图说，就要这块！——那是东京的核心地带、御街商务区中心，东边不远处就是禁宫，西边是达官显贵集中聚居区。是东京有名的金地，每隔几万万两银子绝对搞不定。
高俅一愣，眼珠差点没掉出来：这块？你确定？你吃得消么？
就是这块！宋江胸有成竹地说。
七、西门庆的悔过书：房地产的”色狼”心态
曾经是高俅手下红人、时任东京置业集团市场推广部经理的西门庆由于锋芒过露，忽然有一天被高俅寻了个不是，以生活作风不检点的罪名被高俅投入了监狱。狱中的西门庆在深刻反思自己的从业经验之后写下了一篇洋洋洒洒数万言的悔过书，并且给这封万言书取了个名字叫做《房地产的”色狼”心态》。以下将这封悔过书择要摘录如下：
……
过去，我一直以为房地产的色狼心态，只存在于商业地产的推广中。
何为推广？就是和顾客谈恋爱，经过一段时间的交往，郎情我意，顾客温顺的将钱交给你，把信任交给你，获得满意的生活，灵与肉交织一体。
色狼和情人的共同之处在于，都获得了对方的肉体。将”肉体”转化成房地产术语，就是房款。在我眼里，商业房地产一直是不折不扣的”大色狼”，它默视”商业”的内在规律，粗鲁的以商业房地产关系取代。商业内在规律中，包括”商品提供者、商品购买者、交易场所”三要素，要真正做好商业房地产，开发商就必须考虑居民需要什么商品，这类商品的提供者是谁，去研究商品供求双方的规律，再来做项目软硬件定位。
其实，任何商业领域的供求双方都是长期不被满足的，稍微做一下社会观察，就可以发现”提供者找不到需求者，需求者找不到提供者”，缘分长期擦肩而过。如果开发商愿意做这个红娘，那么，你提供的项目，就是他们新房，皆大欢喜。
而开发商自我设定的”商业房地产关系”，是”开发商、投资者、经营者、消费者”，这四角关系是：开发商想和投资者结婚，而投资者要答应这门亲事，前提是”经营者和消费者”结婚。急火攻心的开发商显然缺乏这种耐心，为了快速和投资者上床，最简单的办法是以重金网织一批主力店做”皮条客”，演一出和消费者假结婚的游戏，来骗取投资者的芳心。
总结商业地产的推广手法，他不是和投资者谈恋爱，脑壳里只有赤裸裸的欲望，见了面就想和对方上床，□□□□□□□□□□（此处删去一千五百七十又五字）射完了就达到目的，女方肚皮搞出问题后，他形同路人。色狼和妓女之间尚有金钱约定，互不吃亏，但投资商不是妓女啊。所以，在很多商业楼盘出问题后，开发商就露出始乱终弃的伪君子面目。
后来，我发现我错了，错在误以为色狼心态只存在商业楼盘的推广中，其实在任何一种楼盘的推广中，开发商都是色狼。
以下推广环节，都显示出了房地产商的色狼心态：
1、动机——只爱肉体（金钱）。开发商的一切行为都以赚钱、赚更多的钱为目的，根本不关心购房者心里所需要的幸福，至于名声问题，暂时管不着。一个标准色狼的动机，是做爱，而不是以感情为基础的婚姻。
2、行为——急不可耐。真正的征服，是和消费者沟通未来共同的幸福，双方需要在看电影吃饭谈论，走入相互的生活来获得对方的心。而楼盘推广者们，从来不为未来生活做任何规划设想，每一个行为都是促销行为，幻想一个报版就带来1000个电话量，并使尽各种手段，让购房者下单，这个过程中，任何蜜语甜言都可以说出口。这和色狼骗姑娘脱衣的行为一样。
3、结果——始乱终弃。开发商与消费者的关系，在交房后就宣告结束，至于之前的山盟海誓，统统忘记，在姑娘们如梦初醒的愤怒爆发时，就派出爪牙”物管”，花钱请给个冤大头来做替罪羊。
色狼很容易在社会里被人人喊打，可是开发商今天照样衣冠楚楚。原因很简单，他家底雄厚，可以花钱很快将丑事摆平，当作什么都没有发生过一样的，再雇佣一帮吹鼓手，以新的形象进入到新的项目开发，继续色姑娘。
如果事情就是这么简单，那么我也不必如此忧虑。抛开和谐社会的约束力，仅凭做坏事的良心负担，色狼们终有自我反醒的那一天。我所认识的花花公子，最终都变成责任男人，和一个姑娘组建家庭，履行责任。但是，房地产里的色狼们，不光没有反醒，反而是越来越多，到今天几乎没有正人君子。
通过长时间的观察，我发现这帮大老爷们，从来不知道还有”爱情”这事。就好像猿刚变成人，遇到异性就交配。责任与感情的交流，对于他们来讲，文明得太不可思议了。
房地模式的幼稚，这才是我所忧虑。不对行业模式进行反思和建设，无论他们怎么努力，其行为都与和谐社会格格不入。
……
这封悔过书经《东京邸报》连载发表，并被编者加了详细的批注和分析之后，在大宋朝野、尤其是房地产业界引起了轩然大波，因为这封信所揭发的正是房地产产业界的“潜规则”，看得说不得，彼此心知肚明。但是西门庆却偏偏不懂这个规矩，揭开了房地产行业的疮疤，搔到了房地产产业之“痒”。于是乎，西门庆又被寻了个不是，丢了吃饭的家伙。
